Как сдать квартиру

Данная статья ответит на такие вопросы, как:

Существует ряд рекомендаций, выполнение которых облегчит Вам сдачу в аренду Вашей квартиры элитному арендатору или иностранцу. В данной статье мы проанализируем факторы, влияющие на скорость сдачи квартиры и влияющие на её рыночную стоимость

Если у Вас уже есть квартира – наш анализ поможет Вам увидеть положительные и отрицательные стороны, выявить возможные проблемы при сдаче, увидеть положительные моменты, на которых следует акцентировать внимание арендатора с тем, чтобы представить Вашу квартиру в наиболее выгодном свете. Конечно же, Вам необязательно самим разбираться во всех тонкостях. Лучше всего обратиться к профессионалам, которые грамотно представят Вашу недвижимость потенциальному арендатору

Итак, при выборе квартиры потенциальный арендатор принимает во внимание множество факторов согласно своей ситуации и финансовым возможностям. Важную роль играют такие факторы, как:

Количество комнат, площадь квартиры и бюджет.
Разумеется, первое, что принимает во внимание потенциальный арендатор – количество комнат, общая площадь и бюджет. Кто-то ищет двухкомнатную, а кому-то нужна шестикомнатная квартира. Один может платить тысячу долларов в месяц, а другой – десять тысяч. Многие арендаторы при поиске отталкиваются и от общей площади квартиры (например, от 100 кв.м. и выше). На это Вы, как арендодатель, повлиять не можете. Отметим лишь, что даже одинокий иностранец предпочитает снимать от двухкомнатной квартиры и выше

Местоположение.
Определённые районы пользуются стабильной популярностью среди vip-арендаторов и иностранцев, желающих снять квартиру в Москве. По разным оценкам, в Москве живёт и работает от 70.000 до 100.000 иностранцев. Иностранцы предпочитают жить в определённых районах. Наибольшей популярностью пользуется центр. Перечислим лишь некоторые районы – Патриаршие пруды, Тверская и переулки, Арбат, Остоженка, Чистые пруды, Замоскворечье. Здесь на выбор района влияет близость офиса, друзей, школы для детей, удобный подъезд на автомобиле, близость супермаркетов, ресторанов и т.д.

Тип дома и состояние двора.
Тип дома радикально влияет на арендную плату. Самая высокая арендная плата – в новых домах. Затем идут недавно отреставрированные дома. Затем в зависимости от индивидуальных предпочтений "сталинские" дома или "дореволюционные" дома и  дома ЦК. Наименьшим спросом пользуются панельные дома.

Безопасность (наличие кодового замка, домофона, консьержа, охраны в подъезде).
Безопасность – очень важный фактор для иностранного арендатора. Наличие консьержа (а лучше – охранника) в подъезде значительно увеличивает привлекательность Вашей квартиры, по сравнению с аналогичной квартирой без охраны. Вы можете совместно с другими жильцами обеспечить консьержа у себя в подъезде ($50-$100 в месяц с квартиры). Если у Вас нет такой возможности, желательно установить у себя в квартире видеодомофон, позволяющий видеть, кто звонит в дверь. Ещё один вариант – поставить охранную сигнализацию вневедомственной охраны (недорогая установка и низкая абонентская плата). Все эти средства безопасности помогут Вашему арендатору не беспокоится за своё имущество.

Наличие охраняемой парковки.
Для автолюбителей, парковка немаловажна. Наличие машиноместа в подземной парковке - большой плюс. Если у Вас в доме есть подземный гараж, но нет места - можно его арендовать. В новых домах в центре это стоит от $200 до $700 долларов в месяц. Можно увеличить арендную плату на эту сумму, а можно предлагать парковку, как дополнительную возможность за дополнительную плату.
Если у Вас в доме нет подземной парковки и не организована охраняемая парковка у подъезда (если в подъезде есть охрана, обычно она же отвечает за машины у подъезда через видеонаблюдение), советуем Вам заранее узнать, где находится ближайшая платная парковка (ближайшая подземная парковка в новом доме, на территории близлежащего офисного здания и т.п., ближайший охраняемый двор или наземная охраняемая парковка). Заранее узнайте, сколько стоит в месяц аренда машиноместа, потому что это часто задаваемый вопрос, а наличие парковки для многих имеет важное значение при выборе квартиры.

Чистота подъезда.
Очевидно, что чистый, отремонтированный, хорошо освещенный подъезд играет не последнюю роль. В нашей практике нам не раз приходилось видеть, что хорошая квартира не сдавалась из-за недостаточного освещения, надписях на стенах, старого лифта. Нередко соседи не хотят тратить деньги на ремонт подъезда, и арендодатель берет расходы по благоустройству подъезда на себя (оплачивает консьержа, белит и красит стены, договаривается с ответственными инстанциями об ускорении очереди на замену лифта). Если вы не готовы к этому, а Ваш подъезд не может похвастаться опрятностью – придется пойти на уступки в арендной плате. Если в доме нет лифта – это большой минус. Отчаиваться не стоит, но поиск арендатора может занять больше времени. Наличие в подъезде ступенек до лифта создаёт неудобство для мам с колясками

Этаж/этажность. Вид из окон.
У каждого арендатора – свои предпочтения. Для одних – этаж не имеет важного значения, другие хотят жить от определённого этажа и выше (например, от 4-го этажа и выше). Определённое значение имеют и правила, установленные компанией или посольством, где работает потенциальный арендатор. В определенных компаниях (посольствах) существуют строгие ограничения из соображений безопасности. Так многие посольства "бракуют" квартиры, расположенные на первом, втором и последнем этажах.
Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом этаже. Последний этаж, при наличии технического этажа, обычно не вызывает нареканий. Однако, довольно часто в квартирах на последних этажах в неновых домах встречается проблема протечки крыши. Последний этаж в новом доме можно обыграть как плюс (это престижный "пентхаус"). В остальных случаях, расположение квартиры на высоком этаже предоставляет преимущество хорошего вида.
Вид из окон – хороший "плюс" для квартиры. Для многих иностранцев хороший вид немаловажен. Из двух "одинаково понравившихся" квартир, предпочтение, скорее всего, будет отдано квартире с хорошим видом из окон. "Хорошим" можно назвать вид на Кремль, Храм Христа Спасителя, на Москва-реку, на Патриаршие пруды и просто панорамный вид на Москву

Количество квартир в доме.
Как правило это не самый важный момент, но есть люди предпочитающие малоквартирные дома. Небольшой новый дом с двумя или одной квартирой на этаже, некоторые принимают это во внимание, как положительный фактор

Входная дверь.
Наличие металической двери в квартире обязательно. Нередко встречаются и сейфовые двери. Кроме того, установите хороший замок с возможностью менять личину. Это удобно в случае, когда вы повторно сдаете квартиру, а новый арендатор просит поменять замок (поменять же личину намного проще и дешевле).


Удобство планировки

Большинство квартир требуют перепланировки. Приведём несколько полезных рекомендаций, опираясь на опыт работы с иностранными арендаторами.

Хорошо, если квартира разделена на две основные зоны:
приёмную зону (гостиная, столовая, гостевой санузел, кухня)
частную, приватную зону (спальни и санузлы)

Приёмная зона.
В гостиную мы попадаем из прихожей. Хорошо, если гостиная просторная с балконом и настоящим камином (если есть возможность). Если гостиная большая, она может быть совмещена со столовой зоной. В идеале, под столовую выделить отдельную комнату рядом с кухней и гостиной. Это особенно важно для ряда дипломатов (посольских работников), так как по роду деятельности им необходимо проводить приемы. Поэтому для них важно иметь отдельную гостиную и столовую. Также следует отметить, что для дипломатов не подходят квартиры, где кухня объединена с гостиной. В большей мере это относится к квартирам с общей площадью в 180-250 кв.м. Рядом с гостиной удобно иметь гостевой туалет (унитаз,  умывальник).

Частная зона.
В частной зоне располагаются спальные комнаты и санузлы. В идеале для каждой спальни нужен отдельный санузел. Ещё большим удобством будет сделать вход в санузел из спальни так, чтобы можно было попасть в санузел, не выходя из спальной комнаты. Подобным же образом, дополнительным плюсом считается наличие гардеробной комнаты, в которую Вы попадаете, не выходя из спальной. Даже если такое возможно только для основной (хозяйской спальни), это большой плюс.

Вид из окон.
Окна на шумный проспект, Садовое кольцо в совокупности с низким этажом – это большой минус. Постарайтесь насколько возможно выправить положение, установив стеклопакеты и кондиционеры. Данное обстоятельство затрудняет сдачу квартиры в аренду, ввиду достаточно большой конкуренции на рынке (можно найти аналогичную квартиру с видом во двор или же с хорошим панорамным видом). Чаще всего собственникам таких квартир приходится идти на значительные уступки в цене, чтобы привлечь арендатора
Лучше всего, чтобы окна смотрели во двор или в тихий переулок. Ещё лучше, чтобы из окон открывался хороший вид. Если же окна выходят и на улицу и во двор, постарайтесь спланировать квартиру таким образом, чтобы спальная комната была с окнами во двор.

Развита ли инфраструктура (магазины, фитнес-центры, детские сады, школы и т.п.).
Иностранцы привыкли делать покупки в больших супермаркетах с широким ассортиментом. Поэтому считайте, что Вам повезло, если у Вас под боком располагается супермаркет (например, Седьмой Континент, Калинка Стокмэн, Перекрёсток). Так же хорошо иметь фитнес-центр неподалёку (Планета Фитнес, World Club и т.п.). Для семей с детьми зачастую важное значение имеет близость к детскому саду или иностранной школе (английской, немецкой, французской, японской).


Уровень ремонта

Для большинства иностранных арендаторов евроремонт – обязательное условие. Конечно, уровень евроремонта бывает разный. На рынке аренды довольно редко встречается качественный дизайнерский ремонт. В целом достаточно ремонта хорошего качества в стиле современного "минимализма". Такие квартиры сдаются лучше всего. Когда квартира ремонтируется с целью в дальнейшем сдавать её в аренду иностранцам, мы бы посоветовали следовать универсальным тенденциям – сделать так, чтобы ваш ремонт удовлетворил бы большинство потенциальных арендаторов. Специфические черты могут понравиться далеко не каждому. В связи с этим, остановимся подробнее на основных составляющих евроремонта:

Стены должны быть хорошо выровнены под покраску. Можно сделать и обои под покраску, но это хуже. Выбор цвета стен немаловажен. Лучше всего отдать предпочтение пастельным тонам (кремовый, неярко-белый, бежевый). Обои "в цветочек" значительно затрудняют сдачу квартиры в аренду. Избегайте ярких раскрасок обоев. Если без обоев не обойтись – тогда лучше используйте однотонные. Если лепнина отсутствует, лучше её не делать. Люстры современные, не хрусталь, без золота (золота лучше избегать во всём).

Окна. Лучше всего поставить стеклопакеты (можно пластиковые, лучше деревянные). Это особенно важно, если окна выходят на шумный проспект. Если окна выходят на улицу – желательно поставить кондиционеры.

Наборный паркетлучше, чем паркетная доска. Доска лучше, чем ламинат. Линолеум использовать ни в коем случае нельзя. На кухне должна быть плитка, лучше с подогревом.

Старые "советские" межкомнатные двери менять обязательно. Чем дороже двери, тем лучше.

Батареи отопления"гармошка" лучше поменять на более современные радиаторы с возможностью регулировки (включить, добавить/убавить тепло, выключить). В ванной комнате необходимо установить водонагреватель (от 100 литров), для подогрева воды в период летнего отключения горячей воды.

В ванной комнате плитка кладётся до потолка (в целом однотонная, с нечастыми вкраплениями плиток с рисунком). Цвета светлые. Сантехника чем дороже, тем лучше. Наличие джакузи (гидромассажной ванны) в большинстве случаев приветствуется, но никогда не мешает. Сауна – тоже хорошо.

Кухонный гарнитур нужен даже тогда, когда квартира сдаётся без мебели. Обязательно наличие встроенной бытовой техники.


Бытовая техника и мебель

Наличие бытовой техники.
Лучше всего бытовую технику встраивать в кухонный гарнитур. На кухне необходимо установить плиту, духовой шкаф, вытяжку, холодильник, стиральную машину с сушкой (если нет отдельной постирочной комнаты). Желательно также иметь посудомоечную машину, в комнаты установить кондиционеры или централизованную систему климат-контроля. Кондиционеры должны работать в режиме тепло-холод. Водонагреватель (бойлер) в ванных комнатах – обязательно. Телевизор и видео – необязательно для немеблированных квартир.

Спутниковое телевидение, интернет, телефон
Спутниковое телевидение (Космос-ТВ, НТВ+, Hotbird, Astra и т.п.) необходимо каждому иностранному арендатору. Однако с установкой спутникового телевидения можно не торопиться, а сделать это под клиента (так как весь процесс от заказа до подключения занимает 2-3 дня).
Городской телефон играет все меньшую роль для арендаторов из РФ. Для иностранных граждан – наличие телефонной линии – важный момент.

Количество санузлов.
Чем больше, тем лучше. Идеально иметь по полному санузлу (ванна или душ + туалет) для каждой спальной комнаты.

Наличие мебели.
Если у Вас нет мебели, не торопитесь её покупать. Посоветуйтесь с риэлторами. Одно-двухкомнатные квартиры чаще сдаются с мебелью. Большие квартиры (от 160 кв.м. и больше) чаще сдаются как с мебелью, так и без мебели. Если Вы готовы купить мебель, будет лучше сделать это под клиента. В основном, мы работаем с иностранными арендаторами, которые приезжают в Москву работать по контракту (в среднем на 2-3 года). Арендующие большие квартиры, в основном, привозят свою мебель (кроме кухни). Если Вы всё же решили купить мебель заранее, придерживайтесь современного "легкого" стиля (например, что-то наподобие ИКЕИ). Избегайте "тяжелой" массивной классики, кожаных диванов, хрустальных люстр, сантехники с золотыми кранами. Иностранцы этого не любят.

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ НА СДАЧУ КВАРТИРЫ В АРЕНДУ